COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE Arrêt du 24 Mars 2022
Comment démontrer l’existence d’un bail en l’absence de bail écrit.
Notre cabinet a été amené à défendre un de nos clients confronté à une difficulté importante vis-à-vis de son locataire à savoir des loyers totalement impayés depuis plusieurs mois mais un unique bail qui avait été "conservé" par le locataire.
Notre client était donc tenu de mettre en place une procédure d’expulsion sans avoir de bail ni de clause résolutoire dans ce dernier.
Nous avons donc dû saisir les Tribunaux afin de démontrer l’existence de ce bail et les conséquences de droit qui en découlent.
Pour ce faire et après des recherches minutieuses, notre client n’avait à nous remettre que quelques documents démontrant l’existence de ce bail à savoir notamment un courrier du locataire, deux copies de chèques, un courrier de la CAF et un commandement de payer démontrant que ces personnes habitaient bien à l’adresse indiquée.
La juridiction de première instance avait débouté notre client de ses demandes en indiquant que le lien de droit n’était pas suffisamment démontré.
La Cour d’appel a pour sa part infirmé ce jugement et retenu que le bail était suffisamment caractérisé par les éléments versés à la procédure à savoir:
- Le titre de propriété du client,
- Le courrier du locataire,
- La copie des chèques,
- Les courriers de la CAF,
- Les actes d’Huissier signifiés à l’adresse.
Grace à cette reconnaissance le bail a pu être résilié et la procédure d’expulsion mise en place.
N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements sur ce type de situation au 04.93.58.10.96 ou par courriel .
Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE, 24 Mars 2022
Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
Chambre 1-7
ARRET AU FOND 24 MARS 2022
N° 2022/117
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
Chambre 1-7
ARRET AU FOND 24 MARS 2022
N° 2022/117
Décision déférée à la cour :
Jugement du Tribunal d’Instance de CAGNES SUR MER en date du 27 Octobre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20-000390.
APPELANT
Monsieur A…
Représenté par Me T…, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE,
INTIMES
Monsieur M…
Assigné à domicile le 25/02/2021
Défaillant
Madame M…
Assigné à personne le 25/02/2021
Défaillante
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
Madame Carole DAUX, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2022.
ARRÊT :
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2022.
Signé par Madame Carole DAUX, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
M. A… invoque avoir donné à bail à M. M… et Mme M… un bien à usage d’habitation situé à Saint-Jeannet (06640), moyennant un loyer mensuel de 900 euros.
Par acte du 17 juillet 2020, M. A… a fait citer M. M… et Mme M… devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Cagnes sur Mer aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail, leur expulsion, les condamner solidairement à la somme de 4 609,74 euros de loyers impayés outre 2000 euros de dommages-intérêts et une indemnité d’occupation de 900 euros par mois.
Par jugement réputé contradictoire du Tribunal de Proximité de Cagnes sur Mer du 27 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection a statué ainsi:
Le jugement précité expose que le bailleur ne prouve pas la réalité du contrat de bail, ni qu’il est propriétaire des lieux.
Selon déclaration du 7 janvier 2021, M. A… a interjeté appel de toutes les dispositions du jugement précité.
Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2021, M. A… demande de voir:
Selon ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. A… expose avoir prêté aux locataires l’original du contrat de bail qu’il ne lui a jamais restitué. Il produit plusieurs documents attestant qu’il est bailleur du bien litigieux notamment un nouveau chèque d’août 2019 et des lettres de la caisse d’allocations familiales ; que de même il verse son titre de propriété ainsi qu’un commandement de payer signifié le 4 février 2020 pour la somme de 2 809,74 euros.
Les conclusions et la déclaration d’appel ont été signifiées par l’appelant à M. M…, par acte d’huissier remis à domicile le 25 février 2021 et à Mme M…, par acte d’huissier remis à sa personne le même jour.
Les époux M… n’ont pas constitué avocat. La procédure a été clôturée le 30 décembre 2021.
MOTIVATION
En vertu de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties, qui n’a pas comparu, n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
Le présent arrêt sera donc rendu par défaut, susceptible d’opposition, les deux intimés n’ayant pas été touchés tous les deux à personne par l’acte leur signifiant la déclaration d’appel.
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.
Sur la réalité d’un contrat de bail liant les parties:
En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, M. A… invoque avoir donné à bail à M. M… et Mme M… un bien à usage d’habitation situé à Saint-Jeannet (06640), moyennant un loyer mensuel de 900 euros, à compter du 1 avril 2017, mais prétend que les locataires ont conservé l’original du bail signé et ne le lui ont pas restitué.
Pour justifier de l’existence d’un contrat de bail, M. A… produit:
- l’acte de vente notarié du 25 septembre 1981 portant sur un bien situé sur le territoire de la commune de SAINT-JEANNET,
- un courrier au nom de M. M… et daté du 4 novembre 2019, exposant qu’il lui adresse un chèque de 530 euros pour le mois de septembre, qu’il lui enverra “d’autre petit montant par chèque durant novembre afin de régler octobre”, quant au mois de novembre, il indique faire tout son possible pour le lui régler avant le 30 novembre ou début décembre,
- deux copies de chèques signés de M. M… d’un montant de 530 euros chacun à l’ordre de M. A… en date du 17 août 2019 et du 6 novembre 2019,
- plusieurs courriers de la Caisse d’allocations familiales des Alpes-Maritimes adressés à M. A… concernant les droits aux ALS de Mme M…, un du 1 janvier 2020 qui mentionne un montant de 334 euros pour cette allocation logement, un autre du 1er octobre 2020 qui fait état d’un montant de 378 euros, un dernier du 11 janvier 2021 qui indique que « pour le suivi du plan d’apurement de Mme M…, à SAINT JEANNET, nous vous demandons de nous renvoyer au plus tôt l’attestation au verso après l’avoir complétée et signée, que sinon, nous pourrons interrompre le versement de l’aide au logement à partir du 28 février 2021 »,
- un commandement de payer et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs délivré par acte d’huissier du 4 février 2020 à M.et Mme M…, notifiée par voie électronique à la CCAPEX des Alpes-Maritimes le 5 février 2020, et portant sur un principal de 2650 euros correspondant aux loyers dus depuis octobre 2019, déduction faite de la somme totale de 1850 euros de versements effectués par la CAF.
Au vu de tous ces éléments, il ne peut être contesté que M. A…, propriétaire d’un bien situé à SAINT-JEANNET, le loue à M et Mme M… et perçoit des allocations logements de la Caisse des allocations familiales des Alpes -Maritimes pour cette location.
En outre, au vu des procès-verbaux de signification en date du 25 février 2021 concernant la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant, il est établi que les époux M… résident toujours à cette date à l’adresse sus-indiquée.
Au contraire de ce qu’a décidé le premier juge, il convient de juger que M. A… justifie être bailleur des intimés sur lesquels repose la charge de la preuve du paiement des loyers.
Sur la demande de prononcé la résiliation du bail et les demandes subséquentes:
En vertu de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, il n’est pas démontré qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes, au moins deux mois avant l’audience qui s’est déroulé le 22 septembre 2020 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer.
Cependant, il convient de rappeler que le juge n’a pas l’obligation de relever d’office le défaut de notification de l’assignation au représentant de l’Etat, qui n’est pas de pur droit comme impliquant l’appréciation de circonstances de fait (Cass. Civ. 3, 13 octobre 2004, n°03-14.266 e P).
Par ailleurs, M. A… justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 5 février 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2020, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il convient de décider que son action est recevable.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé:
- a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
- g) de s’assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.”
Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.
Le décompte produit, en l'espèce, par M. A… arrêté à la date de janvier 2021 inclus révèle que la dette locative s’élevait à 8 448 euros.
La créance invoquée par ce dernier est justifiée au vu des pièces produites et les locataires défaillants ne prouvent pas leur libération, ni qu’ils ont assuré le logement loué.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs des intimés ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 8 448 euros, arrêtée au mois de janvier 2021 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021.
L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.
En l’espèce, il convient de décider que la résiliation judiciaire du bail sera prononcée à la date de la signification de la déclaration d’appel et des conclusions du bailleur, soit à la date du 25 février 2021.
Par conséquent, il convient d’autoriser l’expulsion des lieux des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, avec si besoin est le concours d’un serrurier et de la force publique.
En outre, M et Mme M… seront condamnés à payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation de 900 euros, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire.
Le jugement déféré sera donc infirmé sur ces points.
Sur les demandes accessoires :
M. A… demande la condamnation solidaire des époux M… à une somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts, sans justifier qu’il subit un préjudice distinct du non-paiement des loyers.
Il sera donc débouté de cette demande et le jugement déféré sera ainsi confirmé sur ce point.
M et Mme M…, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.
De même, ils seront condamnés solidairement à payer à M. A… la somme visée au dispositif de la présente décision, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la durée de l'instance et des diligences judiciaires que l’appelant a dû accomplir.
Enfin, le premier jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. A… de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe:
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. A… de sa demande en dommages-intérêts;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT;
PRONONCE, à compter du 25 février 2021, la résiliation du contrat de bail conclu entre M. A… d’une part, et M. M… et Mme M…, d’autre part;
AUTORISE M. A…, à défaut pour M. M… et Mme M… d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion des lieux situés à Saint-Jeannet (06640), ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
CONDAMNE solidairement M. M… et Mme M… à payer à M. A… la somme de 8 448 euros, selon décompte arrêté au mois de janvier 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021;
CONDAMNE solidairement M. M… et Mme M… à payer à M. A… une indemnité mensuelle d’occupation de 900 euros, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au propriétaire;
DÉBOUTE M. A… du surplus de ses demandes;
CONDAMNE solidairement M. M… et Mme M… à payer à M. A… la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE in solidum M. M… et Mme M… aux dépens de première instance et d’appel;
DIT que le présent arrêt sera transmis, par les soins du greffe, au Préfet du département des Alpes-Maritimes en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
ET LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER.
Jugement du Tribunal d’Instance de CAGNES SUR MER en date du 27 Octobre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20-000390.
APPELANT
Monsieur A…
Représenté par Me T…, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE,
INTIMES
Monsieur M…
Assigné à domicile le 25/02/2021
Défaillant
Madame M…
Assigné à personne le 25/02/2021
Défaillante
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
Madame Carole DAUX, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2022.
ARRÊT :
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2022.
Signé par Madame Carole DAUX, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
M. A… invoque avoir donné à bail à M. M… et Mme M… un bien à usage d’habitation situé à Saint-Jeannet (06640), moyennant un loyer mensuel de 900 euros.
Par acte du 17 juillet 2020, M. A… a fait citer M. M… et Mme M… devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Cagnes sur Mer aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail, leur expulsion, les condamner solidairement à la somme de 4 609,74 euros de loyers impayés outre 2000 euros de dommages-intérêts et une indemnité d’occupation de 900 euros par mois.
Par jugement réputé contradictoire du Tribunal de Proximité de Cagnes sur Mer du 27 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection a statué ainsi:
- DÉBOUTE Monsieur A… de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes subséquentes;
- DÉBOUTE Monsieur A… de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- CONDAMNE Madame A… aux dépens de l’instance.
Le jugement précité expose que le bailleur ne prouve pas la réalité du contrat de bail, ni qu’il est propriétaire des lieux.
Selon déclaration du 7 janvier 2021, M. A… a interjeté appel de toutes les dispositions du jugement précité.
Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2021, M. A… demande de voir:
- Réformer la décision rendue en première instance en toutes ses dispositions.
- Prononcer la résiliation du bail liant les parties.
- CONDAMNER solidairement les parties requises au paiement de la somme de 8.448 euros outre intérêt au taux légal à compter de la présente assignation pour les loyers dus au 30 janvier 2021.
- CONDAMNER solidairement les parties requises au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
- CONDAMNER solidairement les requis au paiement de la somme mensuelle de 900 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
- ORDONNER l'expulsion des requis des lieux loués avec en tant que de besoin le concours de la force publique.
- CONDAMNER la partie requise au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. A… expose avoir prêté aux locataires l’original du contrat de bail qu’il ne lui a jamais restitué. Il produit plusieurs documents attestant qu’il est bailleur du bien litigieux notamment un nouveau chèque d’août 2019 et des lettres de la caisse d’allocations familiales ; que de même il verse son titre de propriété ainsi qu’un commandement de payer signifié le 4 février 2020 pour la somme de 2 809,74 euros.
Les conclusions et la déclaration d’appel ont été signifiées par l’appelant à M. M…, par acte d’huissier remis à domicile le 25 février 2021 et à Mme M…, par acte d’huissier remis à sa personne le même jour.
Les époux M… n’ont pas constitué avocat. La procédure a été clôturée le 30 décembre 2021.
MOTIVATION
En vertu de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties, qui n’a pas comparu, n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
Le présent arrêt sera donc rendu par défaut, susceptible d’opposition, les deux intimés n’ayant pas été touchés tous les deux à personne par l’acte leur signifiant la déclaration d’appel.
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.
Sur la réalité d’un contrat de bail liant les parties:
En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, M. A… invoque avoir donné à bail à M. M… et Mme M… un bien à usage d’habitation situé à Saint-Jeannet (06640), moyennant un loyer mensuel de 900 euros, à compter du 1 avril 2017, mais prétend que les locataires ont conservé l’original du bail signé et ne le lui ont pas restitué.
Pour justifier de l’existence d’un contrat de bail, M. A… produit:
- l’acte de vente notarié du 25 septembre 1981 portant sur un bien situé sur le territoire de la commune de SAINT-JEANNET,
- un courrier au nom de M. M… et daté du 4 novembre 2019, exposant qu’il lui adresse un chèque de 530 euros pour le mois de septembre, qu’il lui enverra “d’autre petit montant par chèque durant novembre afin de régler octobre”, quant au mois de novembre, il indique faire tout son possible pour le lui régler avant le 30 novembre ou début décembre,
- deux copies de chèques signés de M. M… d’un montant de 530 euros chacun à l’ordre de M. A… en date du 17 août 2019 et du 6 novembre 2019,
- plusieurs courriers de la Caisse d’allocations familiales des Alpes-Maritimes adressés à M. A… concernant les droits aux ALS de Mme M…, un du 1 janvier 2020 qui mentionne un montant de 334 euros pour cette allocation logement, un autre du 1er octobre 2020 qui fait état d’un montant de 378 euros, un dernier du 11 janvier 2021 qui indique que « pour le suivi du plan d’apurement de Mme M…, à SAINT JEANNET, nous vous demandons de nous renvoyer au plus tôt l’attestation au verso après l’avoir complétée et signée, que sinon, nous pourrons interrompre le versement de l’aide au logement à partir du 28 février 2021 »,
- un commandement de payer et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs délivré par acte d’huissier du 4 février 2020 à M.et Mme M…, notifiée par voie électronique à la CCAPEX des Alpes-Maritimes le 5 février 2020, et portant sur un principal de 2650 euros correspondant aux loyers dus depuis octobre 2019, déduction faite de la somme totale de 1850 euros de versements effectués par la CAF.
Au vu de tous ces éléments, il ne peut être contesté que M. A…, propriétaire d’un bien situé à SAINT-JEANNET, le loue à M et Mme M… et perçoit des allocations logements de la Caisse des allocations familiales des Alpes -Maritimes pour cette location.
En outre, au vu des procès-verbaux de signification en date du 25 février 2021 concernant la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant, il est établi que les époux M… résident toujours à cette date à l’adresse sus-indiquée.
Au contraire de ce qu’a décidé le premier juge, il convient de juger que M. A… justifie être bailleur des intimés sur lesquels repose la charge de la preuve du paiement des loyers.
Sur la demande de prononcé la résiliation du bail et les demandes subséquentes:
En vertu de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, il n’est pas démontré qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes, au moins deux mois avant l’audience qui s’est déroulé le 22 septembre 2020 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer.
Cependant, il convient de rappeler que le juge n’a pas l’obligation de relever d’office le défaut de notification de l’assignation au représentant de l’Etat, qui n’est pas de pur droit comme impliquant l’appréciation de circonstances de fait (Cass. Civ. 3, 13 octobre 2004, n°03-14.266 e P).
Par ailleurs, M. A… justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 5 février 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2020, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il convient de décider que son action est recevable.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé:
- a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
- g) de s’assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.”
Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.
Le décompte produit, en l'espèce, par M. A… arrêté à la date de janvier 2021 inclus révèle que la dette locative s’élevait à 8 448 euros.
La créance invoquée par ce dernier est justifiée au vu des pièces produites et les locataires défaillants ne prouvent pas leur libération, ni qu’ils ont assuré le logement loué.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs des intimés ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 8 448 euros, arrêtée au mois de janvier 2021 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021.
L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.
En l’espèce, il convient de décider que la résiliation judiciaire du bail sera prononcée à la date de la signification de la déclaration d’appel et des conclusions du bailleur, soit à la date du 25 février 2021.
Par conséquent, il convient d’autoriser l’expulsion des lieux des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, avec si besoin est le concours d’un serrurier et de la force publique.
En outre, M et Mme M… seront condamnés à payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation de 900 euros, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire.
Le jugement déféré sera donc infirmé sur ces points.
Sur les demandes accessoires :
M. A… demande la condamnation solidaire des époux M… à une somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts, sans justifier qu’il subit un préjudice distinct du non-paiement des loyers.
Il sera donc débouté de cette demande et le jugement déféré sera ainsi confirmé sur ce point.
M et Mme M…, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.
De même, ils seront condamnés solidairement à payer à M. A… la somme visée au dispositif de la présente décision, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la durée de l'instance et des diligences judiciaires que l’appelant a dû accomplir.
Enfin, le premier jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. A… de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe:
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. A… de sa demande en dommages-intérêts;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT;
PRONONCE, à compter du 25 février 2021, la résiliation du contrat de bail conclu entre M. A… d’une part, et M. M… et Mme M…, d’autre part;
AUTORISE M. A…, à défaut pour M. M… et Mme M… d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion des lieux situés à Saint-Jeannet (06640), ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
CONDAMNE solidairement M. M… et Mme M… à payer à M. A… la somme de 8 448 euros, selon décompte arrêté au mois de janvier 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021;
CONDAMNE solidairement M. M… et Mme M… à payer à M. A… une indemnité mensuelle d’occupation de 900 euros, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au propriétaire;
DÉBOUTE M. A… du surplus de ses demandes;
CONDAMNE solidairement M. M… et Mme M… à payer à M. A… la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE in solidum M. M… et Mme M… aux dépens de première instance et d’appel;
DIT que le présent arrêt sera transmis, par les soins du greffe, au Préfet du département des Alpes-Maritimes en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
ET LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER.
