COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE Arrêt du 12 Mars 2015
Notre cabinet a été amené à défendre les intérêts d’un couple de personnes âgées en désaccord avec leurs propriétaires concernant le montant du loyer à payer et de l’application de la clause d’indexation.
Les sœurs Y ont consentis un bail locatif au profit des consorts X moyennant le paiement d’un loyer trimestriel.
Soutenant que les locataires ne réglaient plus que partiellement les loyers, les sœurs Y ont fait assigner Monsieur et Madame X le 23 novembre 2012 par devant le Tribunal d’Instance de Cagnes sur Mer en réclamant 81.875,77 € d’arriéré locatif.
Par jugement en date du 2 juillet 2013, le Tribunal d’Instance de Cagnes sur Mer a condamné Les époux X à régler la somme de 18.802,29 €.
Les sœurs Y ont interjeté appel de cette décision.
Parmi les différents éléments développés en appel, notre cabinet avait notamment soutenu qu’une partie des loyers réclamés était prescrite.
Pour la Cour d’appel, l’assignation datant du 23 novembre 2012 a interrompu le délai de prescription.
De ce fait, aucune somme antérieure au 24 novembre 2007 ne pouvait être réclamée.
En effet, l’article 2277 du Code civil dispose que les actions en paiement des loyers se prescrivent par cinq ans.
Par ailleurs, étant donné que les loyers étaient exigibles au début de chaque trimestre, c'est-à-dire le 1er octobre pour l’année 2007, aucune somme n’a pu être réclamée pour l’intégralité de l’année 2007.
Par conséquent et notamment grâce à ce moyen de droit, les consorts X ont été condamnés à payer la somme de 7.050,44 € au titre des arriérés locatifs alors qu’il était demandé en appel par la partie adverse la somme de 80.053,64 €.
Subsidiairement, la Cour s’est prononcée concernant la déduction sur les loyers des travaux effectués par les époux X au sein du logement.
Les juges ont estimé qu’étant donné que les consorts X n’avaient fait aucune demande et n’avaient pas obtenu d’accord de la part des propriétaires, ils ne pouvaient donc pas obtenir le remboursement de ces frais.
Article rédigé par Monsieur Rami BEN KHALIFA, stagiaire au Cabinet d'Avocat de Maître FOUQUES, étudiant à l’Université de Nice Sophia Antipolis.
N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements sur ce type de situation au 04.93.58.10.96 ou par courriel
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Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE, 12 mars 2015
Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRET AU FOND DU 12 MARS 2015
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRET AU FOND DU 12 MARS 2015
Décision déférée à la cour :
Jugement du Tribunal d’Instance de CAGNES –SUR-MER en date du 02 Juillet 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/01007.
APPELANTES
Les sœurs Y…
Représentée par Me…, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur et Madame X…
Représentée par Me…, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE
Plaidant par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 10 Février 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Jean Jacques BAUDINO, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean Jacques BAUDINO, Conseiller
Qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2015..
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
Les sœurs Y… sont propriétaires d’une villa située à SAINT PAUL (06570) dont elles ont hérité au décès de leur père le 16/01/1994.
Le 18/08/1995 Mme P… en qualité d’administrateur des biens de ses filles mineures les sœurs Y… a conclu avec Monsieur et Madame X… la location de la villa en question avec effet immédiat et moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.651,48 euros que les locataires ont entendu payer par trimestre soit 4.954,44 euros.
Soutenant que les locataires depuis des années ne réglaient pas intégralement le loyer et les charges, les sœurs Y… devenues majeures ont fait assigner Monsieur et Madame X… devant le tribunal d’instance de Nice aux fins de :
Ils ont demandé que le loyer actuel soit fixé à la somme trimestrielle de 5.602,35 euros et ils se sont reconnus redevables d’une somme de 12.970,94 euros.
Par jugement en date du 2 juillet 2013, le Tribunal d’Instance de Cagnes sur Mer a rejeté la demande de nullité de l’assignation formée par Monsieur et Madame X…
Le Tribunal d’Instance a dit que les demandes de résiliation du bail et d’expulsion étaient irrecevables l’assignation n’ayant pas été dénoncée à la Préfecture.
Monsieur et Madame X…ont été condamnés à payer aux sœurs Y… une somme de 18.802,29 euros outre intérêts au taux légal de l’assignation.
Monsieur et Madame X…ont été autorisés à se libérer de leur dette par 24 mensualités de 783,43 euros.
Le Tribunal d’Instance a constaté que par avenant en date du 06/08/2007, les bailleresses avaient renoncé à réclamer les indexations passées du loyer et qu’un nouveau loyer payable par trimestre et d’avance avait été fixé à la somme 5.177,14 euros.
Le Tribunal d’Instance a débouté Monsieur et Madame X… de leur demande en déduction de loyers pour travaux réalisés.
Les sœurs Y… ont interjeté appel du jugement le 28/08/2013.
Par dernières conclusions en date du 8 janvier 2015 elles demandent infirmation du jugement déféré.
Elles demandent que Monsieur et Madame X… soient condamnés à leur payer la somme de 80.053,64 euros au titre des arriérés locatifs au premier avril 2013, augmentés de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Elles réclament une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles estiment qu’au titre des loyers non prescrit, soit postérieurement au premier janvier 2006 et après indexation Monsieur et Madame X… restent devoir la somme de 78.860,64 euros et qu’au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères les locataires restant devoir pour les années 2010 à 2013 la somme de 1.193 euros.
Elles affirment que l’écrit en date du 6 août 2007 signé par les parties qui fixe une majoration de loyer de 125 euros consécutivement à la réalisation de travaux par les propriétaires ne comprend aucune renonciation de leur part à l’indexation du loyer.
Elles précisent que Monsieur et Madame X… ont quitté les lieux le 17 juin 2014 sans préavis.
Par conclusions en date du 4/12/2014 Monsieur et Madame X… s’opposent aux demandes des sœurs Y…
Ils demandent réformation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de prise en compte des travaux qu’ils avaient entrepris.
Ils demandent que leur dette locative soit fixée à la somme de 4.114,03 euros.
Ils demandent confirmation du jugement pour le surplus.
A titre subsidiaire ils demandent que leur dette soit actualisée à la somme de 7.050,84 euros au mois de novembre 2014 compte tenu des versements supplémentaires qu’ils ont effectués en application du jugement.
Ils réclament une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils considèrent que vu la date de l’assignation et le paiement trimestriel des loyers, toute demande formulée au titre des loyers pour l’année 2007 est prescrite.
Ils remarquent que l’avenant du 06/08/2007 fixe le loyer trimestriel à la somme 5.177,14 euros, somme devant servir de référence pour les années à venir.
Ils s’opposent au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères non justifiée par une pièce probante à leurs yeux.
L’ordonnance de la clôture est intervenue le 02/02/2015
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la prescription
L’assignation des sœurs Y… étant en date du 23/1/2012, aucune somme antérieure au 24/11/2007 ne peut donc être réclamée.
Les créances locatives antérieures au 23 novembre 2007 s’en trouvent prescrites et devront être déduites.
Le loyer étant exigible au début de chaque trimestre soit pour l’année 2007 le premier octobre aucune somme ne peut ainsi être réclamée pour l’année 2007.
La somme de 13.561,44 euros figurant dans le décompte des sœurs Y… pour l’année 2007 sera en conséquence déduite.
Sur le montant du loyer
Les parties ont signé le 06/08/2007 un avenant au bail initial aux termes duquel :
Seul le loyer trimestriel de 5.177,14 euros doit en conséquence servir de base à la demande des sœurs Y… en paiement des indexations de loyers non prescrites soit depuis le premier janvier 2008.
Leurs réclamations à ce titre qui ont pris pour base un loyer trimestriel de 5.899,53 en 2007 doivent être en conséquence diminuées d’autant.
Monsieur et Madame X… justifient régler depuis l’année 2013 un loyer conforme à l’indexation requise.
En application du jugement déféré Monsieur et Madame X… se sont acquittés de la somme de 11.751,45 euros au titre de l’arriéré locatif, en apurant leur dette par versement en sus des loyers courants de la somme de 789,43 euros par mois.
Ils ont quitté les lieux le 17/06/2014.
Sur ces éléments et selon décompte produit par Monsieur et Madame X…, que la cour retiendra, ils restant en conséquence devoir au 04/12/2014 la somme de 7.050,84 euros au titre de leur arriéré locatif.
Le jugement déféré sera en conséquence réformé sur ce point après prise en compte des derniers paiements effectués.
Sur la demande des sœurs Y… en paiement de la taxe des ordures ménagères de 2010 à 2013.
Les bailleresses réclament à ce titre une somme de 1.193 euros. Elles ne produisent à l’appui de leur demande sur ce point qu’un état des cotisations relatifs à la taxe foncière pour une propriété situé … à SAINT PAUL ce qui ne correspond pas à l’adresse du bien loué situé … à SAINT PAUL.
Le jugement déféré qui les a déboutées de leur demande sera en conséquence confirmé.
Sur la demande de Monsieur et Madame X… en déduction des travaux faits par leurs soins au sein du logement.
Monsieur et Madame X… réclament à ce titre une somme de 2.936,81 euros correspondant à divers travaux de plomberie au sein du bien loué.
Monsieur et Madame X… ne versent à la procédure aucune demande préalable adressée en vain aux bailleresses ni accord de ces dernières pour la réalisation et financement des travaux qu’ils ont accomplis.
Ils ne peuvent ainsi en demander paiement postérieurement aux sœurs Y…
Le jugement déféré qui les a déboutés de leurs demandes sera sur ces motifs confirmé.
L’équité ne commande pas d’allouer de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant contradictoirement.
Réforme le jugement déféré sur le montant de la dette locative et statuant à nouveau
Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure.
Laisse à chaque partie supporter la charge des dépens qu’elle a exposés.
ET LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER.
Jugement du Tribunal d’Instance de CAGNES –SUR-MER en date du 02 Juillet 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/01007.
APPELANTES
Les sœurs Y…
Représentée par Me…, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur et Madame X…
Représentée par Me…, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE
Plaidant par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 10 Février 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Jean Jacques BAUDINO, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean Jacques BAUDINO, Conseiller
Qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2015..
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
Les sœurs Y… sont propriétaires d’une villa située à SAINT PAUL (06570) dont elles ont hérité au décès de leur père le 16/01/1994.
Le 18/08/1995 Mme P… en qualité d’administrateur des biens de ses filles mineures les sœurs Y… a conclu avec Monsieur et Madame X… la location de la villa en question avec effet immédiat et moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.651,48 euros que les locataires ont entendu payer par trimestre soit 4.954,44 euros.
Soutenant que les locataires depuis des années ne réglaient pas intégralement le loyer et les charges, les sœurs Y… devenues majeures ont fait assigner Monsieur et Madame X… devant le tribunal d’instance de Nice aux fins de :
- Condamner Monsieur et Madame X… à leur payer au titre des arriérés locatifs au premier avril 2013, augmentés de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la somme de 81.875.77 euros avec intérêt de droit à compter de ce jour.
- Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur et Madame X… et leur expulsion sous astreinte.
- Les condamner à payer une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Ordonner exécution provisoire du jugement.
Ils ont demandé que le loyer actuel soit fixé à la somme trimestrielle de 5.602,35 euros et ils se sont reconnus redevables d’une somme de 12.970,94 euros.
Par jugement en date du 2 juillet 2013, le Tribunal d’Instance de Cagnes sur Mer a rejeté la demande de nullité de l’assignation formée par Monsieur et Madame X…
Le Tribunal d’Instance a dit que les demandes de résiliation du bail et d’expulsion étaient irrecevables l’assignation n’ayant pas été dénoncée à la Préfecture.
Monsieur et Madame X…ont été condamnés à payer aux sœurs Y… une somme de 18.802,29 euros outre intérêts au taux légal de l’assignation.
Monsieur et Madame X…ont été autorisés à se libérer de leur dette par 24 mensualités de 783,43 euros.
Le Tribunal d’Instance a constaté que par avenant en date du 06/08/2007, les bailleresses avaient renoncé à réclamer les indexations passées du loyer et qu’un nouveau loyer payable par trimestre et d’avance avait été fixé à la somme 5.177,14 euros.
Le Tribunal d’Instance a débouté Monsieur et Madame X… de leur demande en déduction de loyers pour travaux réalisés.
Les sœurs Y… ont interjeté appel du jugement le 28/08/2013.
Par dernières conclusions en date du 8 janvier 2015 elles demandent infirmation du jugement déféré.
Elles demandent que Monsieur et Madame X… soient condamnés à leur payer la somme de 80.053,64 euros au titre des arriérés locatifs au premier avril 2013, augmentés de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Elles réclament une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles estiment qu’au titre des loyers non prescrit, soit postérieurement au premier janvier 2006 et après indexation Monsieur et Madame X… restent devoir la somme de 78.860,64 euros et qu’au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères les locataires restant devoir pour les années 2010 à 2013 la somme de 1.193 euros.
Elles affirment que l’écrit en date du 6 août 2007 signé par les parties qui fixe une majoration de loyer de 125 euros consécutivement à la réalisation de travaux par les propriétaires ne comprend aucune renonciation de leur part à l’indexation du loyer.
Elles précisent que Monsieur et Madame X… ont quitté les lieux le 17 juin 2014 sans préavis.
Par conclusions en date du 4/12/2014 Monsieur et Madame X… s’opposent aux demandes des sœurs Y…
Ils demandent réformation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de prise en compte des travaux qu’ils avaient entrepris.
Ils demandent que leur dette locative soit fixée à la somme de 4.114,03 euros.
Ils demandent confirmation du jugement pour le surplus.
A titre subsidiaire ils demandent que leur dette soit actualisée à la somme de 7.050,84 euros au mois de novembre 2014 compte tenu des versements supplémentaires qu’ils ont effectués en application du jugement.
Ils réclament une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils considèrent que vu la date de l’assignation et le paiement trimestriel des loyers, toute demande formulée au titre des loyers pour l’année 2007 est prescrite.
Ils remarquent que l’avenant du 06/08/2007 fixe le loyer trimestriel à la somme 5.177,14 euros, somme devant servir de référence pour les années à venir.
Ils s’opposent au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères non justifiée par une pièce probante à leurs yeux.
L’ordonnance de la clôture est intervenue le 02/02/2015
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la prescription
L’assignation des sœurs Y… étant en date du 23/1/2012, aucune somme antérieure au 24/11/2007 ne peut donc être réclamée.
Les créances locatives antérieures au 23 novembre 2007 s’en trouvent prescrites et devront être déduites.
Le loyer étant exigible au début de chaque trimestre soit pour l’année 2007 le premier octobre aucune somme ne peut ainsi être réclamée pour l’année 2007.
La somme de 13.561,44 euros figurant dans le décompte des sœurs Y… pour l’année 2007 sera en conséquence déduite.
Sur le montant du loyer
Les parties ont signé le 06/08/2007 un avenant au bail initial aux termes duquel :
- Les propriétaires s’engagent à faire refaire le tubage cheminé suivant devis joints.
- Les locataires paieront à partir du 18/08/2077 un loyer majoré de 125 euros par mois, le loyer sera toujours payé par trimestre à l’avance.
- Le trimestre de loyer sera donc de 5.177,14 euros.
Seul le loyer trimestriel de 5.177,14 euros doit en conséquence servir de base à la demande des sœurs Y… en paiement des indexations de loyers non prescrites soit depuis le premier janvier 2008.
Leurs réclamations à ce titre qui ont pris pour base un loyer trimestriel de 5.899,53 en 2007 doivent être en conséquence diminuées d’autant.
Monsieur et Madame X… justifient régler depuis l’année 2013 un loyer conforme à l’indexation requise.
En application du jugement déféré Monsieur et Madame X… se sont acquittés de la somme de 11.751,45 euros au titre de l’arriéré locatif, en apurant leur dette par versement en sus des loyers courants de la somme de 789,43 euros par mois.
Ils ont quitté les lieux le 17/06/2014.
Sur ces éléments et selon décompte produit par Monsieur et Madame X…, que la cour retiendra, ils restant en conséquence devoir au 04/12/2014 la somme de 7.050,84 euros au titre de leur arriéré locatif.
Le jugement déféré sera en conséquence réformé sur ce point après prise en compte des derniers paiements effectués.
Sur la demande des sœurs Y… en paiement de la taxe des ordures ménagères de 2010 à 2013.
Les bailleresses réclament à ce titre une somme de 1.193 euros. Elles ne produisent à l’appui de leur demande sur ce point qu’un état des cotisations relatifs à la taxe foncière pour une propriété situé … à SAINT PAUL ce qui ne correspond pas à l’adresse du bien loué situé … à SAINT PAUL.
Le jugement déféré qui les a déboutées de leur demande sera en conséquence confirmé.
Sur la demande de Monsieur et Madame X… en déduction des travaux faits par leurs soins au sein du logement.
Monsieur et Madame X… réclament à ce titre une somme de 2.936,81 euros correspondant à divers travaux de plomberie au sein du bien loué.
Monsieur et Madame X… ne versent à la procédure aucune demande préalable adressée en vain aux bailleresses ni accord de ces dernières pour la réalisation et financement des travaux qu’ils ont accomplis.
Ils ne peuvent ainsi en demander paiement postérieurement aux sœurs Y…
Le jugement déféré qui les a déboutés de leurs demandes sera sur ces motifs confirmé.
L’équité ne commande pas d’allouer de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant contradictoirement.
Réforme le jugement déféré sur le montant de la dette locative et statuant à nouveau
- Fixe le montant de la dette locative de Monsieur et Madame X… à la somme de 7.050,44 euros.
- Condamne solidairement Monsieur et Madame X… à payer aux sœurs Y… la somme de 7.050,44 euros.
Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure.
Laisse à chaque partie supporter la charge des dépens qu’elle a exposés.
ET LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER.
