Comment faire lorsqu’une copropriété est en difficulté financière importante ?
La plupart du temps les syndics avec lesquels nous travaillons ont une gestion rigoureuse des finances de leurs copropriétés.
En effet dès qu’un copropriétaire ne règle pas ses charges nous mettons en place avec les syndics des procédures de recouvrement de charges qui peuvent aller jusqu’à la saisie immobilière des biens des copropriétaires débiteurs.
Cependant et parfois les arriérés de charges sont massifs et ne permettent même pas de financer ce type de procédure.
Cela met en difficulté la copropriété dans son ensemble mais aussi chaque copropriétaire individuellement en ce compris ceux qui règlent leurs côtes parts de charge de manière régulière.
Il existe dans ce type de situation une procédure particulière :
En effet l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit :
"Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %."
Dans la très grande majorité des cas la demande de désignation d’un mandataire ad hoc est effectuée à la requête du syndic en exercice.
Si ce dernier n’intervient toutefois pas cette requête peut être déposée selon les dispositions de l’article 29-1 par :
En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d’une même demande par :
1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical ;
2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;
3° Le représentant de l’Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal judiciaire ;
4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;
5° Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
Notre cabinet est bien entendu à votre disposition pour vous recevoir en la matière. au 04.93.58.10.96 ou par courriel .
AUX FINS DE DESIGNATION D’UN MANDATAIRE AD HOC (article 29-1 loi du 10 juillet 1965)
A MONSIEUR LE PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
Le Syndicat des Copropriétaires S..., en qualité d’établissement secondaire de la société dénommée I..., elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
Ayant pour Avocat Maître Florian FOUQUES, Avocat au Barreau de Grasse y demeurant résidence le Villeneuve Place du Grand Jardin à VENCE (06140) Case Palais Grasse n° 065.
A L’HONNEUR DE VOUS EXPOSER :
Lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2025, le cabinet S... a de nouveau été désigné en qualité de syndic de la copropriété requérante.
Dans cette copropriété l’arrêté comptable est effectué au 31 mars de chaque année.
Il apparait cependant que la copropriété fait fasse à des arriérés de paiements de charges très importants mettant en péril sont équilibre financier.
En effet, est produit à l’appui de la présente requête un solde copropriétaire laissant apparaitre au 31 mars 2026 un solde de - 15 924.11€.
| Nom du Propiétaire | Solde en début d'exercice | Débit de l'exercice | Crédit de l'exercice | Solde en fin d'exercice | Solde de charges | Solde après approbation | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Débiteur | Créditeur | Débiteur | Créditeur | |||||
| Mr B... | 4192,71 € | 4192,71 € | 4192,71 € | |||||
| Mme C... | 9171,39 € | 878,70 € | 10050,09 € | 10050,09 € | ||||
| Mme I... | 488,99 € | 603,10 € | 1092,09 € | |||||
| SCI M... | 756,66 € | 756,66 € | ||||||
| SCI T... | 901,03 € | 780,28 € | 1681,31 € | 1681,31 € | ||||
| Total général | 14754,12 € | 3018,74 € | 1848,75 € | 15924,11 € | 15924,11 € | |||
De même le budget au 31/03/2026 laisse apparaitre un déficit 11 000€.
| TOTAL COMPTES DE BILAN (1 à 5) | |
|---|---|
| 19011,83 € | 12038,80 € |
| Débit | Crédit |
De surcroît au 31 mars 2026, le solde du compte bancaire était de :
- Solde compte bancaire à ce jour - 2 875.51 €.
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit :
En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d’une même demande par :
« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.
En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d’une même demande par :
1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical ;
2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;
3° Le représentant de l’Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal judiciaire ;
4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;
5° Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
Dans les cas mentionnés au premier alinéa et aux 1° et 2°, le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs. »
Le syndicat des copropriétaires S..., pris en la personne de son Syndic en exercice, a intérêt à solliciter la désignation d’un mandataire ad hoc afin d’administrer la copropriété requérante.
Présentée à NICE, le
1. Etat des paiements des copropriétaires
2. Procès-verbal de la dernière assemblée générale.
3. Contrat de syndic.
4. Balance au 31 mars 2026
5. Balance au 31 mars 2027
6. Quatre courriers d’avertissements aux membres du CS
